De basis bij vergunningverlening en handhaving is vrijwel altijd het bestemmingsplan (omgevingsplan). Het bestemmingsplan bepaalt welke bouwwerken waar en in welke omvang mogen worden gerealiseerd. En welk gebruik is toegestaan. De belangrijkste weigeringsgrond van de omgevingsvergunning voor bouwen is het bestemmingsplan. Daarnaast handhaaft de gemeente vooral het bestemmingsplan. 

Het lezen van bestemmingsplannen is een vak apart. Soms lezen gemeenten hun eigen bestemmingsplannen verkeerd. Peter weet als voormalige jurist van de Raad van State dat onze hoogste bestuursrechter de planregels uit het bestemmingsplan letterlijk leest. De plantoelichting die niet bindend is, speelt pas een rol als de planregels op verschillende manieren kunnen worden uitgelegd.

Voor een onderzoek wat is toegestaan, moet niet alleen gekeken te worden naar de doeleindenomschrijving bij de bestemming maar ook naar de definities in artikel 1 van de planregels. Die definities kleuren het toegestane gebruik in. Zo staat bijvoorbeeld in de definities vaak dat bewoning van een bedrijfswoning alleen is toegestaan door een werknemer voor wie het noodzakelijk is naast het bedrijf te wonen. Dat is niet snel het geval. Daarnaast volgt uit de definitie van een woning veelal dat alleen bewoning door één huishouden is toegestaan. Dan kunnen dus niet meerdere arbeidsmigranten of studenten in een woning wonen. Soms komt het echter voor dat een fout is gemaakt in het bestemmingsplan waardoor een koppeling tussen de definities en de bestemmingen ontbreekt. Dan kunnen dus wel de arbeidsmigranten of de studenten in de woning wonen. 

U zult vooraf zekerheid willen hebben dat vestiging van een huurder in uw gebouw niet in strijd is met het bestemmingsplan. Een grote huurder met een langdurige huurovereenkomst sluit immers een huurovereenkomst af voor meerdere miljoenen. Daarnaast kan de start van de bouwwerkzaamheden afhangen van dat er vooraf al huurders zijn. Die huurders willen vanwege de grote financiële belangen vooraf zekerheid. Zij willen niet het risico lopen dat de gemeente achteraf het bestemmingsplan handhaaft. Een ervaren advocaat kan een goede inschatting maken of de huurder is toegestaan. Hij kan 100% zekerheid bieden door een onverplichte vergunningaanvraag in te dienen bij de gemeente. In de aanvraag geeft hij aan dat de huurder naar zijn mening niet in strijd is met het bestemmingsplan en dat de gemeente de omgevingsvergunning moet weigeren omdat er geen strijd is met het bestemmingsplan (vandaar onverplicht). Als de gemeente vervolgens de omgevingsvergunning weigert omdat de huurder niet in strijd is met het bestemmingsplan en dat besluit onherroepelijk wordt, dan heeft u 100% zekerheid dat niet op een later moment tegen de huurder kan worden gehandhaafd. De onverplichte aanvraag is één van de specialiteiten van Peter.