Op 1 januari 2022 treden de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen gelijktijdig in werking. Samen zorgen deze wetten voor de grootste wijziging in de bouwregelgeving ooit. De Omgevingswet is sowieso de grootste wetswijziging in meer dan een eeuw tijd. Advocaat mr. dr. ing. Peter de Haan heeft zijn doctorstitel behaald door een proefschrift te schrijven over vergunningverlening en handhaving onder de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Hij heeft eigen websites over zowel de Omgevingswet (link) als de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (link) waarin hij uitleg geeft over beide wetten.

Samen met Eric Moesker schrijft hij al het commentaar bij de bouwregelgeving voor Tekst & Commentaar Omgevingswet in de welbekende en gerenommeerde boekenreeks. Ook schrijft Peter een cahier over vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet voor het Instituut voor Bouwrecht. Voorts schrijft hij samen met professor Neerhof een nieuw boek over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen voor de serie ‘Bestuursrecht in praktijk’.

Het loont voor projectontwikkelaars, aannemers en gemeenten om zich nu al voor te bereiden op deze nieuwe wetten die een zeer grote invloed zullen hebben op het werkproces. Bovendien ontbreekt bij de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen deels overgangsrecht. Dit betekent dat voor bouwprojecten waarvoor nu de bouwcontracten worden gesloten, maar de oplevering plaatsvindt na 1 januari 2022 de nieuwe regelgeving al geldt.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is vooral bedoeld om de bouwconsument te beschermen. Zo verdwijnt de verborgen gebreken regeling. De opdrachtgever kan dan nog steeds na oplevering de aannemer aansprakelijk stellen voor gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs bij de oplevering had kunnen ontdekken. De door de aannemer ongunstige bepalingen kunnen bij de contractvormingen in ieder geval bij een professionele opdrachtgever worden uitgesloten. Soms in de algemene voorwaarden, maar in andere gevallen moet dat in de overeenkomst zelf. Peter kan voor u uw algemene voorwaarden aanpassen en ook uw standaardovereenkomsten wijzigen.

Er is nog een andere belangrijke reden om u nu al voor te bereiden op de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen houdt ook een wijziging van vergunningverlening en handhaving in. Als uw bouwplan onder het stelsel van kwaliteitsborging valt, dan dient u voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden een bouwmelding te doen. In die bouwmelding geeft u aan welke private kwaliteitsborger tijdens de bouw toezicht houdt. Hoe beter het interne kwaliteitssysteem van de aannemer is geregeld, hoe minder vaak de kwaliteitsborger op de bouw meeloopt en hoe meer de kwaliteitsborger op het interne kwaliteitssysteem van de aannemer vertrouwt. De kwaliteitsborger dient een positieve verklaring af te geven dat het gerealiseerde bouwwerk aan de bouwtechnische voorschriften voldoet. Zonder die positieve verklaring mag het bouwwerk niet in gebruik worden genomen. Hoe beter het interne kwaliteitssysteem op orde is, hoe groter de kans dat de kwaliteitsborger die positieve verklaring afgeeft. Het spreekt voor zich dat er helaas een aanzienlijk risico is dat de opdrachtgever de aannemer aansprakelijk stelt als ingebruikname is verboden. Daarom is aan te raden na te denken over aanvullende verzekeringen.

Onder de Omgevingswet verdwijnt de kruimellijst en de omgevingsvergunning van rechtswege. Ook veranderen de regels voor vergunningvrij bouwen compleet. De Omgevingswet knipt de omgevingsvergunning voor bouwen in twee delen: de omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit en de omgevingsvergunning voor de (technische) bouwactiviteit. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen geeft invulling aan de omgevingsvergunning voor de (technische) bouwactiviteit. Peter kan voor u bepalen of het gunstiger is om de vergunningaanvraag nog in te dienen onder het geldende recht of dat het beter is om te wachten totdat de nieuwe regelgeving ingaat.

Ook kan Peter gemeenten begeleiden bij de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen en de Omgevingswet. Peter is een veel gevraagd spreker op congressen en (inhouse) cursussen over deze wetten voor gemeenten. De gemeenten hebben onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen veel vrijheden. Enerzijds behouden de gemeenten al hun handhavingsbevoegdheden, maar anderzijds dienen zij er volgens de regering op te vertrouwen dat een bouwwerk onder het stelsel van kwaliteitsborging aan de bouwtechnische voorschriften voldoet. Het is sterk aan te raden dat gemeenten beleid opstellen hoe zij omgaan met die vrijheden. Niet in de laatste plaats om in gerechtelijke procedures naar dat beleid te verwijzen. Bestuursrechters zullen snel akkoord gaan met de handelswijze van gemeenten als die overeenkomstig het al eerder opgestelde eigen beleid is. Zo kunnen gemeenten in hun beleid aangeven hoe zij omgaan met situaties dat geen bouwmelding of geen gereedmelding wordt gedaan. En hoe de gemeente ermee omgaat als een positieve verklaring van de kwaliteitsborger ontbreekt. Het kan zijn dat de kwaliteitsborger weigert om een positieve verklaring af te geven, maar het bouwwerk volgens de eigen gemeentelijke experts wel veilig genoeg is om in gebruik te nemen. De dupe van de weigering van ingebruikname is in de eerste plaats de eindgebruiker (zoals bijvoorbeeld een gezin die hun andere woonruimte al heeft opgezegd). Daarnaast raadt Peter aan om in het gemeentelijke beleid op te schrijven hoe de gemeente ermee omgaat als omwonenden een handhavingsverzoek indienen omdat de positieve verklaring van de kwaliteitsborger ontbreekt.