Zolang uw omgevingsvergunning niet onherroepelijk is, bouwt u op eigen risico. Dit betekent dat als de bestuursrechter de door de gemeente verstrekte omgevingsvergunning vernietigt, u niet uw schade op de gemeente kunt verhalen. Overigens ook niet op de omwonenden of concurrenten die ervoor hebben gezorgd dat de bestuursrechter uw omgevingsvergunning vernietigde. Het inschatten hoe groot de risico’s zijn om toch te beginnen met de bouw, is één van dé specialisaties van advocaat mr. dr. ing. Peter de Haan.

U kunt natuurlijk wachten totdat de omgevingsvergunning onherroepelijk is. Als u geluk heeft, maakt niemand binnen de termijn van zes weken bezwaar en is de omgevingsvergunning onherroepelijk. Indien omwonenden of uw concurrenten echter wel tijdig bezwaar maken en daarna ook beroep en hoger beroep instellen, dan kan het helaas langer dan twee jaar duren voordat de omgevingsvergunning onherroepelijk is. Dat kan nog veel langer duren als de rechtbank of de Raad van State oordeelt dat de omgevingsvergunning gebreken heeft.

Indien u niet meerdere jaren wilt wachten met de start van de bouw, dan kunt u Peter laten beoordelen hoe groot de risico’s zijn om te bouwen zonder onherroepelijke omgevingsvergunning. Alleen een zeer ervaren advocaat die zelf heeft gezien hoe de bestuursrechter tot zijn oordeel komt, kan voor u een precieze inschatting maken wat de uitkomst van de procedure zal zijn. Peter heeft jarenlang gewerkt bij de bouwunit van de Raad van State, onze hoogste bestuursrechter. Daarnaast is hij als doctor gepromoveerd op vergunningverlening en handhaving in bouwzaken. Daarom kan Peter als geen ander een goede beoordeling maken van de risico’s en zo nodig die risico’s weghalen.

De belangrijkste weigeringsgrond van de omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit is het bestemmingsplan. Als het bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan, dan zijn de risico’s om alvast te beginnen met de bouw beperkt. De bestuursrechter vernietigt de omgevingsvergunning niet vaak vanwege strijd met het Bouwbesluit 2012, de bouwverordening of redelijke eisen van welstand. Aandachtspunt is wel dat lang niet altijd duidelijk is of het bouwplan aan de planregels uit het bestemmingsplan voldoen. Deze planregels zijn vaak op meerdere wijze uit te leggen. Peter heeft een duidelijke toegevoegde waarde om te bepalen of uw bouwplan aan het bestemmingsplan voldoet.

Peter werkt vaak namens de projectontwikkelaar of de aannemer met de gemeente samen om ervoor te zorgen dat uw bouwplan de eindstreep haalt. Ambtenaren zijn vaak graag bereid om de suggesties van Peter voor een herstelbesluit over te nemen. Bij twijfel of het bouwplan aan het bestemmingsplan voldoet, is het beter als de gemeente direct in het besluit op bezwaar een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan verleent. Dan hoeft niet onnodig tot aan de Raad van State discussie te worden gevoerd of het bouwplan al dan niet aan het bestemmingsplan voldoet. Zo nodig kan ook nog in beroep of in hoger beroep een herstelbesluit worden genomen, waarmee een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan wordt verleend. Dat kan zelfs tot kort voorafgaand van de zitting. De bestuursrechter zal dat herstelbesluit dan direct meenemen in zijn uitspraak.

Een andere mogelijkheid is om tijdens de procedure een deel van het bouwplan af te scheiden om de risico’s weg te nemen bij het hoofddeel van het project. Stel dat de omwonenden of uw concurrenten een afwijking van de regelgeving hebben ontdekt, die niet eenvoudig of snel kan worden hersteld, dan is het soms mogelijk om een klein deel van het project waarin dat risico’s zit af te scheiden van het merendeel van uw bouwproject. Het is namelijk zo dat de bestuursrechter de gehele omgevingsvergunning in een voorlopige voorziening (bestuursrechtelijk kort geding) kan schorsen wegens een gebrek op dat kleine deel. Het kan zijn dat de zitting in de bodemprocedure pas een jaar later plaatsvindt. Dan kunt u in de tussentijd dus niet bouwen.

Het kan natuurlijk ook zijn dat Peter bepaalde risico’s ontdekt, waardoor hij u afraadt om te beginnen met de bouw voordat u een onherroepelijke omgevingsvergunning heeft. Ook in die situatie heeft Peter toegevoegde waarde. Het is namelijk vaak mogelijk om de procedure af te kopen bij de omwonenden. Dit houdt in dat in ruil voor een geldelijke vergoeding de omwonenden de procedure intrekken, waarmee uw omgevingsvergunning direct onherroepelijk wordt. U kunt dan meteen zonder risico’s beginnen te bouwen. Peter heeft veel ervaring in het onderhandelen met de omwonenden.