/ Bestemmingsplan

Het bestemmingsplan is de belangrijkste weigeringsgrond voor een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit. Daarnaast bepaalt het bestemmingsplan het toegestane gebruik van de gronden en het bouwwerk. Het op de juiste wijze lezen van de planregels uit het bestemmingsplan is een vak apart. Bij de bouwunit van de Raad van State heeft advocaat mr. dr. ing. Peter de Haan jarenlang gewerkt en in honderden omgevingsvergunnings- en handhavingszaken het bestemmingsplan beoordeelt.

De Raad van State leest de planregels uit het bestemmingsplan letterlijk. Als de planregels duidelijk zijn, dan neemt de Raad van State de plantoelichting niet mee om te beoordelen hoe de bindende planregels moeten worden uitgelegd. Wat op de verbeelding (de plankaart) staat, is daarnaast alleen bindend als in de planregels daarnaar wordt verwezen. Erg belangrijk is ook om de definities voorin de planregels te bekijken. Zo kan het zijn dat in de definitie van een woning staat dat alleen bewoning door één huishouden is toegestaan. Dan kan de woning dus niet worden gebruikt voor kamerverhuur of de huisvesting van arbeidsmigranten. Er is echter een uitzondering. In meerdere uitspraken heeft de Raad van State geoordeeld dat als er geen koppeling is tussen de woonbestemming en de definitie van een woning voorin de planregels, die woning wel voor andere woonvormen kan worden gebruikt. De definitie heeft geen waarde als er geen koppeling is met de bestemming.

Peter heeft veel bestemmingsplanprocedures begeleid en daarbij de risico’s ingeschat. Vanaf de beroepsprocedure bij de Raad van State geldt het relativiteitsvereiste. Dat houdt het volgende in. Degene die beroep instelt, mag alleen opkomen voor zijn eigen belangen. Een concurrent die bijvoorbeeld een nieuw hotel wil tegenhouden, kan vanaf de beroepsfase alleen dat aanvoeren wat hem als concurrent raakt. Die concurrent kan bijvoorbeeld niet succesvol aanvoeren dat het nieuwe hotel te dicht op een tankstation wordt gebouwd of dat een beschermde diersoort last krijgt van het hotel. Ook kan die concurrent geen beroep doen op stikstof.

Een belangrijk aandachtspunt is dat een bestemmingsplan in werking treedt na afloop van de beroepstermijn van zes weken. Als binnen de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening bij de Raad van State wordt ingediend (een bestuursrechtelijk kort geding) dan is de werking van het bestemmingsplan in ieder geval geschorst totdat de voorzitter van de Raad van State over het verzoek heeft beslist. Als niet binnen de beroepstermijn is verzocht om schorsing, loont het altijd om direct de omgevingsvergunning aan te vragen die op grond van het nieuwe bestemmingsplan kan worden verleend. Het bestemmingsplan is immers al in werking. Stel dat bezwaar wordt gemaakt tegen de omgevingsvergunning maar het besluit op bezwaar al wordt genomen voordat de Raad van State oordeelt over het bestemmingsplan, dan heeft de uitkomst van de beroepsprocedure geen gevolgen meer voor de vergunningverlening. De reden daarvoor is dat als beroep en hoger beroep wordt ingesteld tegen de omgevingsvergunning, de bestuursrechter het recht moet beoordelen zoals dat geldt ten tijde van het besluit op bezwaar. En ten tijde van het besluit op bezwaar geldt het nieuwe bestemmingsplan. Als na het besluit op bezwaar de Raad van State het nieuwe bestemmingsplan vernietigt, heeft dat dus geen gevolgen meer voor de vergunningverlening.

Peter kan vrijwel ieder bestemmingsplan tot een goed einde brengen, al dan niet met tussentijdse reparaties. Er is slechts één reden waarom een bestemmingsplan echt niet de eindstreep kan halen en dat is de provinciale verordening ruimte. Dat is een soort bestemmingsplan op provinciaal niveau. Als de provincie ziet dat het bestemmingsplan niet voldoet aan de provinciale verordening, dan kan de provincie een reactieve aanwijzing geven. Weliswaar kunt u tegen een reactieve aanwijzing procederen maar de kans dat u succes heeft, is klein. Daarom loont u vooraf te beoordelen of het bestemmingsplan in strijd is met de provinciale verordening.

De provincie kan alleen een desastreuze reactieve aanwijzing geven bij een nieuw bestemmingsplan en een omgevingsvergunning die met de uitgebreide procedure (dus niet de kruimellijst) is verleend. Daarom loont het om altijd te onderzoeken of niet een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan kan worden verleend met een binnenplanse afwijking of de kruimellijst. Dan kan de provincie in ieder geval niet met een reactieve aanwijzing uw bouwplan blokkeren.

Soms zijn de planregels uit het bestemmingsplan vaag. Als u een groot bouwproject wilt realiseren of een grote huurder in uw bouwwerk wilt krijgen, kunt u die onzekerheid niet gebruiken. Peter kan als geen ander planregels lezen en u vertellen welk gebruik is toegestaan. Als het om een zeer grote investering gaat van bijvoorbeeld meerdere miljoenen euro’s kan Peter u 100% zekerheid geven. Dat doet hij via een onverplichte vergunningaanvraag voor afwijking van het bestemmingsplan. Peter heeft dat rechtsmiddel veelvuldig succesvol toegepast en ook daarover gepubliceerd. Die onverplichte vergunningaanvraag houdt het volgende in. U vraagt een omgevingsvergunning aan voor afwijking van het bestemmingsplan. In de aanvraag verzoekt u de gemeente de omgevingsvergunning te weigeren, omdat uw bouwplan of het voorgenomen gebruik niet in strijd is met het bestemmingsplan (vandaar onverplicht). Zonder strijd met het bestemmingsplan heeft u natuurlijk ook geen omgevingsvergunning nodig om die strijdigheid op te heffen. De gemeente moet op uw vergunningaanvraag beslissen. Als de gemeente de omgevingsvergunning weigert omdat er geen strijd is met het bestemmingsplan en dat besluit wordt na zes weken onherroepelijk, dan heeft u 100% zekerheid. Niet kan dan de gemeente dan later handhaven. Ook niet na een handhavingsverzoek. Stel dat de gemeente vindt dat de aanvraag wel in strijd is met het bestemmingsplan en u een omgevingsvergunning verleent voor afwijking van het bestemmingsplan en dat besluit na zes weken onherroepelijk wordt, dan heeft u ook 100% zekerheid. Ook dan kan de gemeente onder geen beding later handhaven.