Vaak wordt mr. dr. ing. Peter de Haan als bouwadvocaat ingeschakeld zodra een vergunnings-, handhavings- of bestemmingsplanzaak in een cruciale fase komt. Bijvoorbeeld op het moment dat beroep of hoger beroep wordt ingesteld. Met alle plezier zal Peter dan de risico’s beoordelen en die waar nodig wegnemen, bijvoorbeeld door een herstelbesluit voor te stellen. Het loont echter vaak om hem reeds in het voortraject kort te laten meekijken. Dat kan leiden tot grote besparingen op kosten en tijdverloop. Dankzij zijn jarenlange ervaring als jurist bij de Raad van State weet hij als geen ander waar de risico’s liggen en waarop onze hoogste bestuursrechter let en hoe deze tot zijn oordeel komt.

In iedere fase van een vergunnings-, handhavings- of bestemmingsplanproject kan Peter toegevoegde waarde hebben. Zo kan Peter na bestudering van de bezwaren voorstellen doen voor aanpassingen in het besluit op bezwaar. Ambtenaren van de gemeente zijn graag bereid om zijn suggesties over te nemen als de gemeente zich heeft gecommitteerd om een vergunningentraject tot een goed einde te brengen. Omwonenden voeren vaak aan dat het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan. Soms is inderdaad twijfelachtig of het bouwplan aan het bestemmingsplan voldoet. Het is dan beter als de gemeente in het besluit op bezwaar direct voor het bouwplan ook een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan verleent. De omwonenden hebben dan geen goede munitie meer om het bouwplan tegen te houden. Dat is beter dan tot aan de Raad van State te procederen over of het bouwplan nu wel of niet aan het bestemmingsplan voldoet. Voor veel bouwprojecten gelden bijzondere spelregels die de Raad van State in de rechtspraak heeft ontwikkeld. Het is belangrijk die spelregels na te leven om niet achteraf voor onaangename verrassingen te komen staan. Als u een bouwproject heeft waarbij u weerstand van omwonenden of concurrenten verwacht, loont het zeker om Peter te laten controleren of het bouwplan aan de spelregels van de Raad van State voldoet.

Een voorbeeld. U wilt een complex realiseren voor de huisvesting van arbeidsmigranten. De gemeente wil een tijdelijke omgevingsvergunning voor tien jaar verlenen. Of wil wel een omgevingsvergunning voor onbepaalde tijd verlenen, maar alleen voor logies. De gemeente houdt zich dan echter niet aan de spelregels van de Raad van State. Dat hoeft de gemeente ook niet omdat als de omgevingsvergunning door de bestuursrechter wordt vernietigd, de gevolgen voor u zijn en niet voor de gemeente. Als u Peter aan het begin van uw bouwproject inschakelt, zal hij u vertellen dat een tijdelijke omgevingsvergunning bij nieuwbouw alleen mag worden gebruikt voor een demontabel bouwwerk. Een nieuw complex van beton en metselwerk kan niet met een tijdelijke omgevingsvergunning worden verleend. De oplossing is dus een demontabel bouwwerk dat uit losse units bestaat. Dat de units uiteindelijk langer dan tien jaar blijven staan, hoeft geen probleem te zijn. Na tien jaar kan de gemeente immers alsnog een omgevingsvergunning voor onbepaalde termijn verlenen. De gemeente is daartoe echter niet verplicht. Het is beter om direct een omgevingsvergunning voor onbepaalde tijd te krijgen, zodat u het risico niet loopt dat het complex na tien jaar moet worden afgebroken. Daarnaast is de kans groot dat de Raad van State de omgevingsvergunning vernietigt als deze is verleend voor gebruik als logies. De Raad van State zal vermoedelijk oordelen dat geen sprake is van logies maar van wonen. Dit probleem kan worden opgelost door een vergunningvoorschrift waaruit volgt dat slechts kort verblijf door de arbeidsmigranten is toegestaan. En door de arbeidsmigranten geen eigen keuken en badkamer te geven. De Raad van State kan dan namelijk wel oordelen dat sprake is van logies.