Wanneer u overweegt om een perceel aan te kopen voor uw bedrijf of uw droomwoning is het zeker de moeite waard om door advocaat mr. dr. ing. Peter de Haan een juridische controle te laten uitvoeren; in het bijzonder van het bestemmingsplan. Het interpreteren van de planregels van het bestemmingsplan is een vak apart. Het loont altijd om vooraf te controleren welke bouw- en gebruiksmogelijkheden er zijn. In die beoordeling kan Peter direct meenemen of op eenvoudige wijze met een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan kan worden afgeweken. De kosten voor een dergelijke controle zijn laag, nu het Peter weinig tijd kost om die te doen.

Mocht er twijfel zijn over het toegestane gebruik of wilt u 100% zekerheid nu het om een miljoenen project gaat, dan kan Peter die zekerheid aan u bieden door een onverplichte vergunningaanvraag in te dienen. Dat houdt het volgende in. In de toelichting bij de aanvraag om omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan staat dat u vindt dat uw bouwplan of beoogd gebruik niet in strijd is met het bestemmingsplan. Daarom verzoekt u de gemeente de omgevingsvergunning te weigeren (vandaar: onverplichte aanvraag). Als de gemeente in een appellabel besluit oordeelt dat u geen omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan nodig heeft, omdat er geen strijd is met het bestemmingsplan, en dat besluit wordt onherroepelijk, dan loopt u later niet meer het risico op handhaving.

Minder wenselijk is dat voor de vestiging of uitbreiding van uw bedrijf een omgevingsvergunning met de uitgebreide procedure moet worden verleend of een nieuw (postzegel)bestemmingsplan wordt vastgesteld. Die procedure duurt een half jaar. Daarnaast dient daarvoor een ruimtelijke onderbouwing met allerlei rapporten te worden ingediend.

Het verdient de voorkeur om een omgevingsvergunning te verkrijgen met toepassing van de kruimellijst. De gemeente moet in beginsel binnen 8 weken (met 6 weken verlenging) beslissen op de vergunningaanvraag. Als de gemeente niet op tijd beslist, dan heeft u van rechtswege de omgevingsvergunning.

Om groter te bouwen dan het bestemmingsplan toestaat, kan onderdeel 1 van artikel 4 bijlage II Besluit omgevingsrecht (Bor) worden toegepast. Binnen de bebouwde kom is er geen beperking aan hoe groot de uitbreiding is; buiten de bebouwde kom wel. Voor een ander gebruik dan het bestemmingsplan toestaat, kan onderdeel 9 van artikel 4 bijlage II Bor worden toegepast. Buiten de bebouwde kom mag onderdeel 9 alleen worden toegepast voor de huisvesting van arbeidsmigranten en vluchtelingen. Daarnaast kan onderdeel 9 niet worden toegepast bij volledige nieuwbouw.

Indien u een bestaand pand koopt, loont het om de daarvoor eerder verleende omgevingsvergunningen te laten beoordelen. Zo kan het zijn dat in de omgevingsvergunning voor bouwen een impliciete vrijstelling is opgenomen. Een impliciete vrijstelling houdt het volgende in. De gemeente heeft bij vergunningverlening miskend dat het beoogde gebruik in strijd is met het bestemmingsplan. Nu de omgevingsvergunning voor bouwen gewoon is verleend, mag de gemeente dan niet later handhaven tegen het opgegeven gebruik uit de vergunningaanvraag.